İstanbul, Türkiye Konut Piyasasında Önemli Pay Sahibi: 1+1 Daireler Yatırımcıların Tercihi

Türkiye genelinde ekim ayında gerçekleşen 164.306 konut satışının 26.305 adedi İstanbul’da yapıldı. Böylece İstanbul, toplam satışların yaklaşık %16’sını oluşturarak gayrimenkul hareketliliğinde öne çıktı.

Piyasa aktörleri, talebin özellikle merkezi lokasyonlardaki küçük metrajlı konutlara yöneldiğini; yatırımcıların “yüksek kira getirisi – düşük maliyet” dengesini gözettiğini belirtiyor.

1+1 Daireler Yatırımcıların Gözdesi

2025 verilerine göre yatırım amaçlı alımlarda 1+1 daireler öne çıktı. Kasım ayında İstanbul’da bu tip konutların ortalama satış fiyatı 4.419.000 TL, metrekare fiyatı 64.559 TL ve ortalama yıllık kira bedeli 28.595 TL olarak kaydedildi. Son bir yılda fiyatlar ortalama %33,76 oranında artış gösterdi; bu da yatırımcıların hem değerin yükselmesinden hem de düzenli kira gelirinden kazanç sağladığını gösteriyor.

Kira Getirisi En Yüksek İlçeler

1+1 dairelerde yıllık kira getirisi bakımından bazı ilçeler dikkat çekiyor. Kasım 2025 verilerine göre yıllık kira getirisi ve tutarları şu şekilde sıralandı:

Bahçelievler: 2.839.135 TL (yıllık %10,93)
Fatih: 2.240.436 TL (yıllık %10,64)
Güngören: 2.922.219 TL (yıllık %10,15)
Sultangazi: 2.182.050 TL (yıllık %9,65)
Esenler: 2.057.090 TL (yıllık %9,45)
Esenyurt: 2.342.325 TL (yıllık %9,45)
Bayrampaşa: 2.979.060 TL (yıllık %9,30)
Beylikdüzü: 3.197.175 TL (yıllık %9,06)
Çekmeköy: 3.598.855 TL (yıllık %8,97)
Eyüpsultan: 5.143.460 TL (yıllık %8,49)

Bahçelievler, Fatih ve Güngören, %10’un üzerinde yıllık kira getirisiyle ön sıralarda yer alıyor. Bu ilçelerde ortalama 1+1 kira tutarları sırasıyla yaklaşık 25.858 TL, 19.568 TL ve 25.084 TL olarak kayda geçti.

Uygun Fiyatlı Semtler Yatırımcının Kazancını Artırıyor

Sektör uzmanları, kira getirisi yüksek bölgelerde eski yapı stoğunun yaygın olduğunu vurguluyor. Bu durum, yatırım maliyetlerini düşürürken merkezi konum avantajı sayesinde kira gelirini artırıyor. Özellikle ulaşım altyapısının güçlü olduğu Bahçelievler ve Güngören gibi semtler, yatırımın daha kısa sürede geri dönmesini sağladığı için talep görüyor.

Lüks Semtlerde Getiri Daha Sınırlı

Kadıköy, Bakırköy ve Beşiktaş gibi değerli bölgelerde satış fiyatları yüksek olduğu için kira getirisi oranları daha düşük kalıyor. Kasım 2025 verilerine göre yıllık kira getiri oranları:

Kadıköy: %6,75
Bakırköy: %7,58
Beşiktaş: %5,53

Yüksek satış maliyetleri, bu ilçelerde yatırımın kira verimliliğini sınırlandırıyor.

Küçük Daireler Kısa ve Uzun Vadede Avantaj Sağlıyor

2025 itibarıyla İstanbul, konut yatırımları açısından Türkiye’nin en cazip şehirlerinden biri olmaya devam ediyor. 1+1 daireler, nispeten düşük giriş maliyeti ve yüksek kira getirisiyle yatırımcıların tercih listesinde üst sıralarda yer alıyor. Uzmanlar, merkezi ilçelerde uygun fiyatlı küçük dairelere yapılan yatırımların kısa vadede güçlü kira getirisi, uzun vadede ise değer artışı potansiyeli taşıdığını belirtiyor.

Bilgilendirme: Bu içerik yalnızca genel bilgi amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.